商住两用和普通住宅比有哪些优劣势

1、不能户口落户；

2、没有学区派位，首付较高50%

3、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼；

4、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年；

5、交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税；

6、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款高可达8成30年，但对商务办公房一般高只有6成10年。

“商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以选择商业开发，也可以规划成住宅。还有在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。开发商如果称某一楼栋为“商住两用”，那么该栋楼的部分（多为底下一层或数层）是作为商业用途，其余部分则是住宅，一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。

1、明确未来使用费的缴纳依据

购房者应问清水电等是否按商业标准收取，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可以按民用价格缴纳。

2、了解项目是否有相应配套建设

非住宅项目开发商一般不会建设相应的配套幼儿园、学校、医疗机构等，购房前好了解清楚。

3、选择商住分区，避免商住混杂

商用区和居住区分为不同楼座、相对独立，甚至连小区配套、公用设施都各自独立，能避免混用及费用收取标准的混乱。

4、留心“商改住”违法行为

“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改为住宅土地用地，并终以商务公寓或酒店式公寓的推出，商业建设用地使用年限为40年或50年。“商改住”是一种违法行为，相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位不得擅自改变原批准的土地用途。