房产契税如何认定首套二套

1、先贷款买房

个人之前已经贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到该贷款买房，算二套房。

2、先贷款买房后卖掉

个人贷款买过一套房，后来又卖掉，通过房屋登记系统查询不到该房产，但在银行征信系统里能够查询到贷款记录的，再贷款买房，算二套。

3、全款买房卖掉

全款买过一套房，卖掉了，房屋登记系统查不到，再贷款买房，按首套算，不算二套房。

4、先全款买，后贷款

全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房算二套。

5、银行核实有一套住房

当地暂不具备房屋登记系统查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房算二套。

首套房契税的计算公式为：计税依据乘以税率。一般情况而言具体的契税征收标准分类包括：90平米以下的是一个征收标准，90-144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。

如果是二套房或是三套房这不会享有优惠政策，而且首套房的契税税率一般是在3%到5%的调整幅度内变动的。各地根据实际情况来具体征收。

法律依据：

《中华人民共和国契税暂行条例》第五条契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：应纳税额=计税依据×税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

二套房契税契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。房屋契税缴纳，首套房和二套房是有区别的，房屋面积大小不同缴纳的契税也是不同的，那么二套房契税到底要怎么算呢?

二套房契税契税实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。