什么叫做存量房贷

存量房贷是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。央行当时决定，自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也指存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。

存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等。都是未使用过的住宅或非住宅。

相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。

存量房贷利率可以是固定利率，也可以是浮动利率。

具体说明如下：

存量房贷利率在转换为LPR利率作为定价基准时，可以有两种选择，一种是转为以LPR作为定价基准的浮动利率，另一种是转为以LPR作为定价基准的固定利率。

1、固定利率定价

以相应期限LPR加减点形式确定贷款利率水平，在整个贷款合同期限内始终保持不变。选择转换为LPR固定利率的存量房贷客户，由于要遵循等价转换原则，因此其实就是维持以前的固定利率不变。

举个例子：一笔20年期的存量房贷，实际执行利率为5.6%，剩余贷款期限15年，若2020年3月转换为固定利率定价，那么贷款合同利率条款改为固定利率5.6%，并执行至贷款结清为止。

2、浮动利率定价

按相应期限LPR加减某一确定的点差计算具体利率水平，利率随参考的LPR变动而浮动。选择转换为LPR浮动利率的存量房贷客户，一般是用实际执行利率减去2019年12月20日更新的同期LPR，其差值作为加点值(固定不变)，然后实际执行利率在重定价日后随参考的LPR变动而浮动。