什么是小产权的房子

小产权房是指在农村集体土地上建造的新房，未曾办理相关证件，未曾缴费土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，另外“小产权房”不是法律概念，是人民在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

1、小产权房买卖合同一般无效：小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。

2、小产权房无法办理两证：城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。

3、小产权房不能转让：小产权房由于没有房产证，不能进入正常的三级市场进行流转。据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

4、拆迁无法得到补偿：小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证;购房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。

5、房产无法抵押、贷款：购买小产权房需要一次性付款，不能按揭;买入后，房子无法抵押。