认购合同和购房合同的区别

认购合同属于预约，购房合同属于本约。并且订立认购合房屋可能还未竣工或开发商还未取得房屋权属证书。而订立购房合房屋一般已完工并取得产权证书。

一、认购书认定为商品房买卖合同的条件。

根据司法解释，条件一是认购书具备商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已经收受购房款。认定条件二相对简单，购房款可以是全部付款，也可以是部分房款。

二、认购书认定为买卖合同的法律后果。

1、一方违约，应当就商品房买卖合同承担违约责任。

认购合同认定为买卖合同后出卖人应当交付房屋并移转权、买受人应当支付价款。一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故守约方可以要求对方交付房屋、支付房款和赔偿损失。损失范围包括直接损失和可得利益，即现有财产减损灭失和费用支出以及买卖合同履行后可获得的利益。

2、出卖人承担惩罚性赔偿责任。

能够认定为买卖合同的认购书后，出卖人转卖、抵押房屋于第三人导致买卖合同目的不能实现的。或者订立此种性质认购书时，出卖人隐瞒房屋未取得预售许可证明、已经抵押、转卖、拆迁补偿安置的事实导致买卖合同无效、被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

1、规避受牵制条款

如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。

2、应按时与开发商协商合同

认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往，否则会造成对自己不利的后果。

如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况，购房人一定要与开发商协商，取得其同意。还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。