拆迁安置房交易风险大卖家违约如何解决？

陈先生十年前以二十万买了拆迁安置房，谁料10年后房子市场价已涨到100多万元。问题是，这房子一直没有过户。四五倍的总价差，买卖双方都不淡定了。

买房的催着快点过户，结果房东不肯了，“算我违约，退你钱好了。10年前，买家就签了合同，交了房款，房子也装修了，而且一直在交水电费，到这个时候，卖方再来单方违约？后只能诉诸法院，先是买房的告了房东，后来房东又反诉。法院第二次开庭后因当时双方签订的买卖合同中，有一条奇葩的违约条款：不不及时过户算违约，可解除合同。

房东因农居房拆迁，分到两套安置房、，因为经济困难，打算急卖掉一套房。得到消息后，陈先生以23万元，买下这套77平方米的房子。房子当时不能办产证，陈先生留了1万元房款没付。当时房东保证，等这套房子的三证办出后三日内，要书面通知陈先生，并协助办过户。如果不不及时过户，就等于他违约了，就可以解除合同，另外要支付损失6万元，陈先生再退房子。这一条写进了合同里，也埋好了10年后的纠纷隐患。

2009年有了政策，房东就办好了三证。但陈先生说，对方一直不吱声，去年他听说小区有人三证办好了，才知道的。陈先生就催房东赶紧过户，但房东变脸了：“房子我不卖了，我退房款再赔6万元好了。”

房东的律师说，其实这房子当时不好买卖的，当时国家规定农居房不能进入市场流通。陈先生拿到房子后一次也没住过，他根本就是想赚一票。“而且，2009年房价，房东就和陈先生说房子不卖了，但陈先生去年又装修了一次房子，然后再来起诉。”房东似乎有些理直气壮：总之现在不愿意卖房子，愿意承担违约责任。赔偿还按当时的合同，“违约金6万元，再赔房款和利息”。通常类似房价过快上涨而反悔不履行合同的，一般得不到法院支持的。

陈先生很气愤：“这房子是你当初缺钱就卖，现在了就不想卖的吗？”他认为，房产证办出4年了，房东都没有说过解除合同，现在等起诉了就要坐地起价，这是恶意违约。“就算合同里写，房东有解除合同权，但不是无期限的，按照司法解释，就是一年，所以已经早过了期限。现在房子办好三证就可以上市交易，房东必须履行合同，马上过户。”陈先生的律师说。

那么，10年前，这份合同是否有效，以及，根据合同，房东还能不能有解除合同权，成了法庭审理的焦点。法官组织双方调解。查询参考房子所在小区的市场价，目前这套77平方米的房子总价至少要100多万元。房东说房子可以卖，但是希望陈先生适当补偿。但价码谈不拢，调解失败。

“以往的判例，如果不涉及第三人的利益，是房价过快上涨反悔不履行合同的，一般是得不到法院支持的。”法官说，但这个案子特殊在，合同里约定了“房东可以解除合同”的条款。法院终会如何认定，各方期待判决。

总之，买卖拆迁安置房的法律风险比较大，在房地产价格上扬的情况下卖家往往违约。建议应与卖家协商处理，协商不成或者直接向当地人民法院起诉要求履行房屋买卖合同并承担违约责任以及诉讼费用。提醒一下，买房子不是小事，尤其这一类农居拆迁安置房，必要要仔细审查房产三证，三证还未办出的房子尽量不要碰。