商品房如何抵押贷款

1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额。

2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认。

3、银行对贷款申请进行调查、审批；购房人与银行签订借款及担保合同。

4、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款。

5、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保)。

6、银行向售房人账户发放贷款；买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款。

7、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)。

1、未结清贷款的房产

要是商品房还处于抵押或者按揭状态，银行已经拥有这套商品房的他项权利，如果借款人在对这套商品房进行抵押，银行是不会允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，因此借款人不能使用抵押消费向银行申请贷款。

2、部分已购公房

对于已经购买公房的消费者不能办理抵押贷款，一种是无法提供购房合同和购房协议的已购公房，因为在购房合同中原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行不能操作这套房产的抵押消费贷款；另一种是已经选购公房不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能上市进行交易，也无法操作该项业务。

3、未满五年的经济适用房

回迁房属于政府保障性住房，属于经济适用房管理，这种房屋同样不能办理抵押消费贷款。

4、未取得房产证的小产权房

如果是小产权房产，没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，因此对于这类房产也不能上市交易，更不能办理抵押消费贷款。