房屋怎么评估价格

评估机构一般会根据房子的位置、年代等实际情况得出一个数值，也就是评估价，购买房子的价格和评估价之间存在一定的差异，房屋评估价一般情况下会小于房屋的实际成交价，在实际操作中评估值为房子实际成交价格的80%-90%，百分比受建筑年代、装修、位置等各方面因素的影响而有所差异。

1、房龄

房屋的房龄是房屋评估的一个重要标准，房屋的新旧直接影响到房屋的价格。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，年折旧一般为-2%，砖混结构房屋折旧期限为50年。

2、户型

严重的户型设计问题也是二手房报价的减分项，存在形状不规范、功能区缺失或套型过大过小等情况，需要在原报价上减去5%—10%左右。

3、楼层

楼层的高低也是决定房屋价格的一个因素，一般处于中间楼层的房屋价格可能较高点。一楼和顶楼的房屋价格可能会偏低点，一般来说，2、6楼(-3%);7楼(-5%);3、4楼(+3%);1、5楼为基准价;若是楼顶(-5%)，但是如果一楼带个小院子或者是顶楼带天台的话，那就另当别论了。另外，如果楼层无朝南外门窗则减5%。

4、装修

装修对于二手房报价的影响因房而异，其中如果小户型有五年内的装修，且保持良好，通常会提升10%的报价，而更多购买大户型的购房者则更倾向于选择毛坯房或统一装修的准新房。

5、区位因素

就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。

(1)气候条件：阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。

(2)居民素质如何：它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社交需要。

(3)街道与交通状况：如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等，在交通便利的地方价格可以增加个15%左右。

(4)基础设施与公益设施状况如何：如住家附近是否有幼儿园、学校、医院、银行、邮电局等。

(5)商业网点是否齐全：如购物是否便利。

(6)环境状况：如是否有晨跑、散步或者遛狗的空间。

(7)住宅布局是否合理：如楼与楼之间的距离是否宽阔，是否狭窄而相互妨碍等。

需要强调的是，区域因素中，以人文环境最为重要。

6.、配套因素

配套条件主要是指二手房所在小区的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮、娱乐休闲设备及设施配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地点二手房的附加价值及升值潜力，同时也是决定人住后居家生活方便与舒适与否的关键因素。同交通条件相类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。

7、供求关系

如果该类型房源在市场上挂牌较少，而需求量却很大，卖方就有较大的议价空间，在卖方市场的背景下议价可以提升5%—10%，如果房屋本身捆绑了部分稀缺资源，价格更是相应的水涨船高。