二手房交易估价怎么确定

二手房估价的方法：

1、成本法。房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，还是装修的花费，又或者后期养房的费用等，这些都会是不小的开销，因此在房屋估价时将各项成本费用加起来，然后再衡量一下房屋的增值收益，便会得出房屋的价格了。

2、市场比较法。市场比较法是现今房屋估价时使用最为普遍的方法，具体就是将市场上用途、户型、面积、位置等多方面条件都与被评估房屋相类似的房产挑选出来，对它们进行比较分析，然后得出房屋的评估价格，通常这样比较出来的结果也是比较准确的。

3、路线价法。地理位置与房屋价格有着紧密的关系，也是房屋估价时必须要考虑的因素之一。路线价法就是在了解同一街区的土地平均价格的基础上，调整临街的深度与宽度，从而得出房屋的评估价格的方法。

1、房屋产权风险：二手房的产权透明度低，远不如新建商品房清晰，房屋的实际产权人未必只有产权证上的登记人，可能存在隐形产权人，比如夫妻之间共有的房屋只登记一人名字，借名购房的产权登记人并非实际产权人等。如果登记的产权人未经其他共有人或实际产权人同意，擅自出售房屋，可能就会出现交易纠纷。另有一些尚未取得产权证的二手房交易，由于各种原因，可能导致最后无法办理产权证的情况，也会给购房人带来财产风险。

2、房产不能交易风险：有些房屋处于被抵押或被查封状态，但是产权人仍恶意出售房屋，签订房屋买卖合同，骗取定金或者房款。

3、卖方不配合过户或不按时交房风险：在二手房交易中，如果操作不当，往往会出现卖方收到全款后不积极配合办理房产的过户手续，或者故意拖延交房的情况。

4、房屋存在长租的风险：有些卖方故意隐瞒房屋存在长租的事实，或者恶意串通他人虚构长租的事实，致使购房人在支付全款并办理过户手续后，无法收房。

5、无法落户的风险：有些二手房交易后原房主不及时迁移户口，可能会给购房人落户或者子女上学带来麻烦。

6、历史欠费风险：有些二手房由于长期无人居住，可能存在长期拖欠供热费、物业费等情况，如果买方在购房时没有与卖方做交割清欠，就会造成经济损失。

7、买到凶宅的风险：有些卖方可能会刻意隐瞒房屋发生过刑事案件的事实，如果买方疏于背景调查，可能使自己陷入进退两难的尴尬境地。

8、房屋质量风险：二手房由于房龄不同，质量方面可能存在问题，比如漏水、管道管线老化、用电负荷不足等，没有专业知识，在交房时很难发现，一旦入住，就会麻烦不断。