为什么房贷利率下调了房贷月供不变

1、房贷类型非纯商业贷款

房贷类型有纯商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种。其中房贷利率下调主要是针对的纯商业贷款，因为只有新发放的纯商业贷款利率按LPR利率进行浮动，公积金贷款利率按公积金贷款利率执行已经很久没变动过了。

2、房贷利率不按LPR定价

除了公积金贷款利率不按LPR定价外，还有纯商贷也有部分是不按LPR利率定价的，比如是按固定利率定价，或者是存量房贷没有转为LPR利率定价而是选择的原来按基准利率定价，则房贷利率不会随LPR利率下调而变动，月供自然也不会变动。

3、房贷还没有到重定价日

房贷利率是按LPR利率定价，但也不是马上就会随LPR利率变动，因为有个重定价日、重定价周期需要参考。房贷利率是在重定价日按上个月同期LPR进行定价，并且在同一周期内维持新定价后的利率一年不变。为此月供不变很大可能是没有到重定价日。

举例说明：

假设是2022年8月20号办的纯商业贷款，期限30年，当时的5年期以上LPR为4.45，银行给的加点值是0.45%，则房贷利率为4.9%，重定价日是每年的1月1日。

在8月22日5年期以上LPR下调到4.3%，可是房贷要到2023年1月1日才重新定价，所以LPR下调到4.3%比4.45%低了0.15%，但房贷利率到2023年1月1日还是按4.9%执行，利率没有变化，月供自然也不会变。

房贷利率调整受多个因素影响，其中包括房贷类型、定价方式、重定价日时间三个。

1、从房贷类型分析

常见的房贷类型有三种，包括纯商业贷款、公积金贷款、组合贷款。其中房贷利率会调整的，通常只有纯商业贷款、组合贷款中的纯商业贷款部分，像要是公积金贷款利率基本是不会变动的。

2、从定价方式分析

新发放的商业贷款是按照LPR+基点的方式定价，但之前的存量房贷有不少借款人并没有把重定价方式变为按LPR定价，还是选的之前按基准利率定价或者是固定利率，这种情况下就算房贷利率4.25还会下调都是没有影响的。

3、从重定价日分析

重定价日直接关系着房贷利率的调整时间。虽说房贷利率按LPR定价的会随LPR利率的调整而调整，但是因为参考的上个月的同期LPR，所以还是得看LPR变动时间是在重定价日前还是后。

如果房贷利率4.25调整的时间是重定价日的上个月，则新的房贷利率也是会变动的，并且变动后在重定价周期内都按这个利率执行。下次再变动又得看下个重定价日的上个月的LPR利率变动情况。