长租公寓如何REITs

长租公寓是近几年来我国房地产市场发展的风口行业，有越来越多的企业和资本都投身到这一领域当中，当前我国的长租公寓市场下处于初级阶段，各大企业忙于跑马圈地，而扩大规模需要大量资金的支持，由于长租公寓的务人较为分散，先收租后入住的行业特性使其收款的风险相对较小，因此在满足一定条件的前提下，长租公寓十分适合通过资产证券化的方式进行融资。

长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，

我国城市化进程带来了巨大人口红利，巨大的市场需求正鼓舞着长租公寓行业成为又一片万亿规模的“蓝海”，而REITs则是能够让长租公寓市场快速扩张的“利器”。在国外发达国家，REITs在租赁领域的运用已有非常成熟的模式，但就国内的情况来看，长租公寓领域的试水也在加速，不过相关的法律法规还未出台，REITs正式落地后对市场的撬动效应备受期待。

REITs在本质上来说是ABS的一个分支，也是一个商业地产资产证券化的过程，它将现有的物业上市值根据一定的估值方法，将其分为财产权益的单位，即本基金单位，通常集中在房地产项目能带来收益，如购物中心、写字楼、酒店、公寓等，获得租金收入和物业升值，然后向投资者提供财产固定收入。

从组织形式上来看REITs主要分为契约型REITs和公司型REITs。契约型REITs是指投资者通过与受托人订立信托合同投资房地产，以主体(受益人)的身份参加持有人会议，委托受托人行使经营权的REITs形式;而公司型REITs是指发起人设立了旨在投资房地产的股份有限公司。投资者通过购买股票成为公司的股东的REITs形式。

在我国大力发展REITs具有非常重要意义。首先盘活存量资产，化解地方债务，激活地方投融资效率;其次是拓展长期资本形成机制，改善金融资本供给效率;最后，推进公共资金和养老保险投资优质基础资产，为全国共享经济发展成果提供一条理想渠道。而发展REITs对于长租公寓市场的意义在于，通过对未来利益权益的抵押，促进了租赁市场的融资，包装了租赁项目的现金流，扩大了社会项目的投资渠道。