和开发商协商退房有哪些技巧？

如果购房者已交订金还没有签订正式的商品房买卖合同，这种的情况下：如果没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。

双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议假如双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房。这种情况下往往是由于卖家违约才导致的退房，涉及到的问题就比较复杂了，比如物业、装修损失、税费、搬离时间等。如果属于卖方违约，还需要经有资质的评估机构评估确定装修损失。而购心者还需要与物业公司签订解除合同，卖方所代收的税费也需要退还。如果不能达成协议，买方可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

如果房产证已经办理完毕，房屋产权已经归到买家名下，除非是合同里有特殊约定，否则这种情况下一般是不能退房的。如果卖方已经垫资为购房者办理房产证，并且合同有约定如果买方拒不履行交款义务的，卖方可以提出解除合同并要求购房者退方并承担一定的损失。买房是大事，退房也需要慎重考虑，通过协商来解决不成的，可以提交法院诉讼或向仲裁机构申请仲裁。