商业用地可以改住宅用地吗

商业用地可以转为住宅用地。若是有转化情况，则需要申请相应的行政部门进行批准，批准通过即可。由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此商业用地转为住宅用地的方案需要规委会同意并通过才能实施。

如果土地使用权人未经批准，擅自改变国有土地用途，相关部门是否能进行查处?

首先考虑由规划、住建部门查处。根据《城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责查处。

建设主管部门也可以对违反规定改变房屋使用性质的行为依法查处。住建部《商品房屋租赁管理办法》规定，违反规定改变房屋使用性质的，由直辖市、市、县人民政府建设主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款;对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。

国土部门也可以进行查处。土地出让合同中载明，出让期限内，受让人必须按照合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地。最高人民法院法释〔2005〕5号第六条规定，受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。受让方违反约定，情节严重的，出让方可以解除合同，收回土地使用权。

《土地管理法》规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条也规定，未按土地出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。

1、首先是贷款，如果购买非居住用地的房子，银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况往往会按照商业楼，即首付少四成，长十年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。

2、其次是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业，用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30%左右。

3、对于综合性质的土地来说，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，那么在这种条件下，还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见，消费者好让开发商在合同中注明，或者通过补充条款的方式规定进去，这样如果发生纠纷才能有案可查。

4、再次是户口问题。在商业用地上建造的房屋，由于其商业或者性质，原则上是不口的;至于综合用地，则因为它可能包含了住宅立项，所以正常情况下并不影响购房的实行。

您可综合衡量这几个因素，再决定买还是不买。