上海增值税怎么算二手房

二手房增值税的计算方式是，以差额或者全额的方法计算(未满两年)全部房款÷1.05×5%×1.13，无论是全额征收还是差额征收，都是用应纳税金额除以1.05。还原成不含税价格，然后再乘以税点。二手房的增值税是原来的营业税取消，更为增值税。被称为营改增，个税保持不变。

增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征收方式不需要计算进项税和销项税，其计算公式为增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。

1、契税

购买首套房或者二套房，如果房屋面积小于90平米，那么只需缴纳1%的契税。如果购买的首套房面积在90-144平米之间，需缴纳1.5%的契税。如果用户购买房屋为二套房且面积在90-144平米之间，需要缴纳2%契税。如果购买房屋面积在144平米以上或者非普通住宅，需缴纳3%契税。

2、增值税以及附加税

增值税及其附加税的税率为5.6%，普通住宅满2年免征。出售未满2两的普通住宅需全额征收，增值税及其附加税计算公式如下：房屋的计税价÷(1+5%)×5.6%。

3、个人所得税

二手房的个人所得税通常为房屋价款的1%，或者两次交易差额的20%。如果该房屋满5年且是出售人唯一住宅则免收个税。

4、交易手续费

交易手续费通常按照房屋面积来征收，普通住宅通常为4到6元/平方米。

5、二手房交易中介费

如果你出售二手房有通过中介公司，那么中介公司通常要收取一笔服务费，通常为房屋成交价格的1%到3%。