住房空置率是什么意思

住房空置率是指某一时刻和范围的空置房屋面积占房屋总面积的比率。一般我们常说的房屋空置率有两种：一种是指已经售出的住房中空置的部分，主要关注的是房屋存量的使用率;还有一种是指当年竣工而没有卖出去的房子，主要考虑的是金融风险，银行信贷资金是否能安全回收。

房屋空置率的计算方式和选定的范围时间有关。

1.已售商品住房(存量房)空置率

空置率=待售(待租)的商品住房面积÷全部存量商品住房的面积

2.待售商品住房(增量房)空置率

空置率=当年竣工未出售的商品住房面积÷全部存量商品住房面积。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区，政府会采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。但国际标准并不一定适用于中国，原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而中国才刚刚开始。中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。

房地产市场有一定量的空置面积是十分正常的。商品房竣工验收后不一定会即刻转移到消费者手中，而是要经过销售或出租出去，需要一个合理的时间段，这类似工业产品的库存期。在这段时间内，这些商品房将暂时表现为空置状态。造成这种状况的原因至少有三个方面：第一，商品房价格昂贵，正常情况下需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要一定时间进行决策;第二，商品房是存在较大差异的商品，消费者总是努力寻找自己喜欢的商品房，这需要时间;第三，商品房是一种较复杂的商品，隐含的信息很多，为达成交易，开发商与消费者之间有一个信息沟通的过程。基于以上三点，商品房空置按照时间长短划分为摩擦空置(正常空置)和市场空置(因销售困难而形成的空置)两类。

其次，商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。这里的“有瑕疵”供给是指品质上不太适应市场需求，在价格上与消费者购买力及现实购买欲望不能及时对接的商品;无效供给则是指因品质存在严重缺陷而无人购买，或者在价格上消费者根本不能接受的产品。由于决策失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因，总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去，甚至根本无法卖出。这些商品房也表现为空置状态。

如此看来，中国的商品房空置率指标与外国学者使用的指标虽同名却毫无可比性，而据此得出的结论也就很难具有说服力。偏差在所难免，但是如果数据偏离实际太远，以至于影响到国家整体的宏观决策，则是需要警惕的问题。