一文看懂：今年刚需改善和投资适合买什么房

一、那么什么样的房子才值得买呢？

我们将一套房子的价值划分为房子本身使用价值、地段价值和潜在价值。

1、使用价值

所谓使用价值，指的是一套房子基本的属性——居住。无论房价多么高，倒手多少次，终仍然要用来居住，这是房子区别于其他高回报产品的重要属性。

怎么衡量一套房子的使用价值呢，从基本的居住需求来说，房租是一个比较好的指标。不同的房子有不同的租金水平，而租金水平又决定于它的地理位置、5公里范围内人群的数量及收入水平、附近可供出租房源的多寡等三方面。

这三者是互相影响的，地理位置越优越、高收入人群越多、附近可供出租房源越少，那么这套房子的使用价值就颇高了，全都体现在房租上了。

2、地段价值

地段价值又分为几个方面，分别是交通因素和公共配套。

a.交通因素方面

比如你家附近要通地跌了，你的房子价格蹭蹭上涨，结果大家都知道，那这是为什么呢？因为地铁站只在你家门口，别人要走更远的路来搭乘地铁，而地铁的成本却是全民买单的，你优先享受了交通的便利。这个原理适用于所有领域，全民买单的公共服务注定只有一部分人优先享受，拥有这个优势的房子自然更值钱。

b.周边有校园的因素

实际上周边的校园也是公共配套的一种，这里单拿出来，是因为它权重足够大，大到一套破败不堪不能住人的房子单价也能10万+。

一套学校周边房子的价格能上天，原理跟上面所说的是一回事，名校是公共配套，由ZF出资兴建，但只有附近的学生能够享受，他们拥有优先级。学区划片制度仍然会长期存在，拥有学区优势的房子地段价值不会差。

.公共配套

这里说的是商业和医疗配套。但它们对房价的促进作用没有交通那么大。原因很简单，交通和学区是高频需求，竞争很强烈，商业和医疗就不一样了，我可以距离稍远一点，一周采购一次，医院也不见得每月都得去。

3、潜在价值

潜在价值，更多决定于人们对楼市走向的预测。如果以上条件没有任何变化，房价却出现剧烈上涨，那多半属于人们看好未来楼市。比如北京东边的廊坊房价已经多年快速上涨了，今年又涨了一倍多。这基本上属于潜在价值剧烈升值。因为它抵近通州，只这一个概念就足以吸引各类资源集聚。

再比如你买了市中心的房子，那么从微观的角度来说，潜在价值空间就很一般了，因为市中心的房价已经基本成型，一眼看穿的未来，没什么好忽悠的。从宏观的角度来说，房价上涨也是可能的，但那是基于楼市整体上涨，如果要你的房子涨幅脱颖而出，那基本上不可能。

从微观的角度来看，什么样的房子具备潜在价值呢？或者说未来一两年有可能快速上涨呢？还是以地铁为例吧，你认为这个地方未来会通地铁，抢先一步买了这附近的房源，未来地铁通车后，你成本就很低，涨幅空间很大。当然，地铁也可能绕道，这就是风险了，风险和收益是并存的。

二、各类人群该如何买房？

上面说的是什么样的房子值得买，接下来我想针对不同人群来分析下该怎么取舍。

1、刚需买房

首要满足的自住需求，这一需求又该分解为三个小部分：

a.房子应该距离工作多远？

距离多远，你觉得能够承受就好，还有就是考虑换工作的可能，尽可能选择一个相对合理的交集地段。

b.子女的读书问题

两大主要的刚需就是结婚和子女的读书问题。结婚需要房子，孩子读书也必须要考虑周边学校配套。

​2、第一套纯追求回报的房子

比刚需稍好，刚步入中产，打算再入手一两套房子。这个阶段的购房者财力不算雄厚，买房可以兼顾自身的换房需求。你要搞清楚买房子打算空置还是打算出租。如果入手一套房，我的建议是买临近校园的地产，可以兼顾自身需求；如果买两套房，则可以选择便于出租的地段，也可以是价值洼地，就靠自身去挖掘了，参考上文“潜在价值”部分。需要指出的是，刚需和刚步入中产的购房者抗风险能力都一般，高风险高收益的操作手法不建议尝试。

3、高阶追求回报者

这类人做到了真正的财务自由，有着不错的现金流，接触的圈内人也比较多，获得高价值的信息更快。这类购买者买房主要是尽可多的获利，稳涨不赔的中心区不适合你们，足够多的利润空间才是关键。

基于此，你要考虑的是接盘者一般是什么人。通常情况下，郊区公共服务发展规划比较快的区域是你的首选。你所要做的就是动用你的资源摸清规划的准确性，在价格低的时候入手。