什么是共有产权住房？

近期，一条关于房地产的消息牵动了很多人的心。8月3日，北京住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》，就《办法》与《导则》内容向社会公开征集意见。

什么是“共有产权住房”?

由政府提供政策支持，建设单位开发建设，售价低于同地段、同品质商品房价格水平，政府和购房人各持份额或比例的产权，使用权归购房人，但它是限定使用和处分权利的特殊商品房。

有人称之为是经济适用房和自住房的升级版，也有人说，终于回归“房子是用来住的”这一理念。一时间，“共有产权住房”和之前的“租购同权”一样吸引了极大的关注。

这条政策到底什么意思，今后会对北京乃至全国的房地产市场产生什么影响?小麦带大家来仔细解读。

共有产权住房的特点

共有产权住房具有保障性住房和商品房的双重属性。它针对的是无房群体，让那些想买房但买不起房的刚需群体，通过比市场低的价格，拥有一套自己的商品房。

共有产权住房的“前身”是经济适用房和自住型商品房，但区别在于，经济适用房和自住型商品房是政府出让土地金后由政府定价，以低于周边30%左右价格出售给符合条件家庭;共有产权住房的定价规则是其销售均价需低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。可见政府并没有出让利益去补贴房价，是以分担房价获得产权的方式来减轻购房者压力。换句话说，同样的住房，作为自住型商品房享受30%的优惠获取住房100%产权;作为共有产权住房让政府负担30%的资金后，购房者虽然可以以同样30%优惠获取住房，但只有70%产权，想要住房回归商品房属性还需向政府购买剩下30%的产权。总的来说，房价一分不少，政府和购房者一起背了杠杆，变相减轻购房压力。

共有产权住房对房地产市场的影响有4个方面

1)完善住房多层次供给体系。这是政府建立房价长效调控机制和多层次住房体系的一环，未来将实现商品房、共有产权房和租赁房为代表的供给体系。

2)实用性强过自住房和其余保障房。这其实是对原来自住房的纠偏和改良，强调“职住平衡”使得比其余类型保障房实用价值更高、必定会更受欢迎。

3)长效机制需要坚持。这一政策之前在多地都有提出，关键在于执行层的决心和恒心，如果是建立长效机制，要坚持充足的供地策略。

4)对商品房价格的平抑作用仍待观察，会拉长购房者观望周期。但核心是政府供地行为的配合：由于共有产权隐含的价格和市场价格是一样的，只不过政府垫付了部分产权使用期，对房价的平抑作用主要还得看供地行为的变化，这一政策联合其余长效机制会拉长买房者的观望周期甚至改变预期，但商品住宅供地矛盾仍是导致房价易涨难跌的关键，如果预期+供求同时改变，房价的平抑则必定可以看到。